房地产融资迎“冰封”时刻
□本报记者 陈莹莹
“近期各家银行密集接受监管部门的各种检查。在信用风险领域，开发贷是检查的重点。”银行业人士对中国证券报记者表示，监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件，并开展一系列专项整治，房地产风险成为重点排查领域。多家银行的对公信贷业务负责人表示，目前开发贷业务并未停滞，但全面收缩的势头相当明确。
监管重拳频出
银监会一季度经济金融形势分析会要求，严禁银行资金违规流入房地产领域。业内人士表示，在执行层面，监管部门抓得特别细，不放过任何死角。
广东、浙江等地银监部门人士对中国证券报记者透露，近期“三套利”（监管套利、空转套利、关联套利）专项治理工作是重点，房地产风险则是重中之重，重点检查银行业金融机构有没有违规为房地产“输血”。例如，信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域，是否通过同业业务、理财业务或拆分为小额贷款等方式向房地产领域提供融资。
银行业理财登记托管中心去年末发布的《中国银行业理财市场报告（2016年上半年）》显示，去年上半年累计有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济。其中，投向房地产业的理财资金约2.09万亿元，居第二位，占比13.06%，仅次于占14.21%的土木工程建筑业。银行业内人士坦言，实际进入房地产领域的理财资金规模可能更大。
多位地方银监部门人士表示，作为地方银监部门，对于一些全国性银行发行理财产品的底层资产无法完全“穿透”，许多资金通过理财、资管产品“绕来绕去”，最终进入房地产领域，今年这将是监管部门排查的重点。
对于排查出来的违规行为，银监部门处罚起来毫不手软。1月，上海银监局对江苏银行上海分行开出近478万元的罚单，原因是该行为房地产公司违规提供融资用于支付土地出让金。3月，青岛银监局对海尔集团财务有限责任公司违规发放房地产贷款开出一张20万元的“罚单”。4月，华夏银行重庆九龙坡支行因房地产贷款资金管控不到位受到行政处罚。
开发贷明显收紧
监管部门的高压令商业银行调整房地产开发贷款策略。“我们最近几年对于开发贷的投放都很谨慎，审批权限也卡得非常死，地方分行可以批的开发贷额度不高。”农行总行对公业务人士表示。民生银行某地方分行相关负责人说：“现在地方分行没有开发贷，审批权限都在总行的房地产事业部。”
多位股份制银行人士表示，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行很普遍。个别股份制银行大幅收缩房地产贷款业务甚至停止新增业务。
开发贷的收缩在上市银行2016年报中也有体现。建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元，较上年减少1149.98亿元，房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。中国银行将房地产行业与过剩产能行业等一同视作风险控制的重点领域，2016年房地产行业的贷款余额为2809亿元，较上年末下降17.95%。
业内人士预计，开发贷全面收缩之势暂难逆转。央行最新披露的数据显示，一季度房地产贷款新增1.7万亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比2016年占比低4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增长7.4%，比上年末回落0.9个百分点；个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。
央行调查统计司司长阮健弘称，截至一季度末，银行业房地产信用敞口约为29.8万亿元，占银行业总资产的12.7%。未来央行将继续积极指导金融系统配合做好房地产调控相关工作。
接近央行的人士对中国证券报记者表示，房地产贷款新增占比将成为央行考核MPA的重要参数之一。
当然，银行对开发贷并非完全“封杀”，而是遵循国家政策导向，有保有压。交通银行某地方分行人士表示：“目前政策对于开发贷控制得非常紧，但对于保障房仍大力支持。一季度我们分行的房地产贷款额度基本都用在保障房项目上。”银监会最新统计数据显示，截至3月末，保障性安居工程贷款余额3.5万亿元，同比增长52.2%，比年初增加3392亿元，同比多增313亿元。
控制房地产融资业务增速
除开发贷外，银监会近期明确要求银行将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资全部纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。而对于房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司将会被各级监管机构重点关注。
券商分析人士认为，银监部门将全面控制房地产融资业务增速，从而有效防范集中度风险。
据媒体报道，银监会信托部主任邓智毅在日前召开的信托业监管工作会议上表示，信用风险是信托资产面临的主要风险，信托业的实际风险水平可能高于预估。2016年以来，房地产信托业务、煤炭、钢铁等产能过剩领域的风险更为突出，信政合作业务风险缓释不足的问题愈加普遍。
这意味着，房地产“输血”的另一重要管道——房地产信托也将受到更严格的监管。招商证券研究报告认为，开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧。截至今年3月底，该指数下降至128%，是2015年下半年以来首次跌破130%的“红线”。
国际信用评级机构穆迪表示，今年开发商的流动性将持续趋紧，这反映了年初以来房地产销售趋缓以及国内债券发行大幅放缓的状况。
重点关注
- 传万达拟10亿出售支付牌照，接洽方为字节跳动
5月31日，有市场消息称，万达集团计划以10亿元出售其数字支付牌照，正在与包括字节跳动在内的潜在买家洽谈。有知情人士称，从一些潜在买家的谈判情况来讲，价格仍存在议价空间。 针对上述交易，抖音集团相关人士回应称：“该消息不实，目前只是初步接洽。据悉，此次万达要出售的第三方支付牌照，是2014年底收购的快钱，当时万达以3.15亿美元（约合20亿元人民币）拿下了快钱68.7%的股权。公开资料显示，快钱支付是一家成立于2004年的老牌第三方支付企业，主要面向企业客户与个人用户提供包括支付、定制化行业解决方案、金融云、增值业务等金融科技服务。
- 万达回应业绩一系列传闻：无一家银行提出需万达集团提前还款
5月26日，万达再次通过万达商管发布公告，详尽地回应了近期市场的种种传闻。其中，针对此前称万达商管约定需在2023年5月8日前完成上市，否则如超过66.67%份额的参贷行要求还款，则万达集团需归还贷款。万达商管称，即使目前未按照约定如期上市，“截止本公告发布日，无一家银行提出需万达集团提前还款，该条款暂无触发风险。” 针对大连万达存在商户销售业绩、客流、空铺、短租等多项业绩造假等消息，万达商管称，销售额、客流量、出租率“不存在任何人为操纵或修改”“对外披露的财务数据均由知名审计机构审计、业务数据由珠海商管上市联席保荐人等机构尽调确认，业绩不存在造假情况”。此外，针对万达正考虑评估出售上海、江苏、浙江等地的20家购物中心。万达商管表示没有直接出售20家江浙沪已开业商业广场的计划，提及的网络传闻不属实。
- 荣盛发展跨界新能源：拟收购盟固利68.38%股权
5月28日，荣盛发展发布公告称，拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股股份有限公司持有的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股权。荣盛发展股票已于5月26日起停牌。资料显示，盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化，此次收购有助于公司向多元化方向发展。
- 金科服务起诉金科股份，要求返还15亿元借款及利息
5月30日晚间，金科股份发布重大诉讼事项的公告称，公司于5月29日收到重庆市第一中级人民法院的诉讼材料，获悉原告金科服务起诉公司及内江金科弘峻房地产开发有限公司、郴州金科凯天房地产开发有限公司等控股子公司关于借款合同纠纷一案已被法院受理。原告金科服务请求金科股份立即返还借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息3233.27万元及3月21日起至清偿日的利息，本案已经重庆一中院受理，尚未开庭。
- 罗永浩6.18折卖房！200多万的房子，1分钟就被抢了
5月31日晚，京东618全面开启，罗永浩在京东进行了首秀，直播带货产品包括一套低至6.18折的杭州房产。罗永浩当晚就卖出了这套位于杭州的房产，上架仅1分钟后，该套房源已经被订下。罗永浩在京东直播间表示，按建筑面积159.8平方米计算，这套精装修公寓每平方米售价只需约12800元。作为对比，贝壳网上，附近一两公里小区房源的参考均价为3万-4万元/平方米。直播页面显示，这套房子建筑面积159.82平米，拥有2居室，这套房子上架后即被一名来自上海的女士拍下，成交价205万元 ，比原价低了120多万元。
- 起拍价超130亿，世茂深圳600米地标项目被拍卖
5月31日，据京东法拍网显示，深圳市世茂名下的深圳市龙岗区龙城街道12宗土地及在建工程，将于7月4日进行法拍，起拍价130.44亿元，处置单位为北京第三中级人民法院。据悉，被拍卖的原因，与世茂和中信信托相关纠纷案有关。据北京市第三级人民法院披露消息，“本院执行的中信信托有限责任公司与深圳市世茂新里程有限公司等一案，需确定下列财产的处置参考价。”招拍挂文件显示，2017年12月6日，深圳世茂以239.43亿元拍下深圳龙岗32.2万平方米商服用地，土地交易款在一年内分两次交清，约定的开工日期为2022年1月28日，竣工日期为2025年7月28日。
- 导演冯小刚出售香港豪宅赚6000万港元
据香港商报5月30日消息，冯小刚及其妻子徐帆持有的一处香港中半山富汇豪庭大户型豪宅，最近以1.18亿港元（约1.07亿人民币）出售，实用面积1933平方英尺（约180平方米），呎价达6.1万港元，即约59.4万元人民币/平方米。公开资料显示，冯小刚及徐帆于2010年以约5800万港元买入上述豪宅，持有13年后房价涨幅达103.4%，两人账面赚6000万港元。据了解，富汇豪庭项目位于香港老牌豪宅区——中半山，周边有香港最高端的配套，其附近著名地标有IFC、太古广场、太平山顶、中环海滨花园、香格里拉酒店等。
- 恒大地产：截至4月末涉及未能清偿的到期债务累计约2724.79亿元
5月29日，恒大地产发布关于涉及重大诉讼及未能清偿到期债务等重大事项的公告，截至2023年4月末，发行人标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1426件，标的金额总额累计约3495.53亿元。截至2023年4月末，发行人涉及未能清偿的到期债务（不含境内外债券）累计约2724.79亿元；此外，截至2023年4月末，发行人逾期商票累计约2459.87亿元。
企业动态招商蛇口：定增事项获深交所审核通过
A股房企定增融资离真正落地再进一步！5月29日晚，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过。据悉，这是A股房企中首份获交易所批准的定增方案。据《深圳证券交易所并购重组审核委员会2023年第6次审议会议结果公告》，深交所重组委对公司提交的拟通过发行股份购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油(集团)有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权，并向包括招商局投资发展有限公司在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金事项进行了审议，审议结果为：本次交易符合重组条件和信息披露要求。
滨江集团深圳首个住宅项目预计下半年动工
以杭州为大本营、深耕长三角区域的滨江集团，在深圳市场的首个住宅项目将迎来开工。5月25日，滨江集团在互动平台表示，浪口屋村项目已完成实施主体确认，预计下半年可开工，尚华大厦目前正常施工中，已具备销售条件。据了解，大浪浪口旧屋村城市更新项目位于深圳市龙华新区大浪办事处浪口社区。项目将由三方将通过项目公司合作开发。其中，杭州滨江集团持有项目公司48%股权，总代价4.85亿元；爱义福鑫持有项目公司47%股权，孙涛（个人）持有项目公司5%股权。大浪浪口村城市更新项目是杭州滨江集团进入深圳以来拿下的首个住宅开发项目，通过股权收购的方式获得。
*ST蓝光今年6月6日摘牌退市
5月30日，*ST蓝光发布公告称，公司2023年5月30日收到上海证券交易所《关于四川蓝光发展股份有限公司股票终止上市的决定》，上交所决定终止公司股票上市，公司股票将于2023年6月6日终止上市暨摘牌。自此，蓝光发展成为A股首家触及交易类退市的房企。
远洋集团拟以3.59亿元人民币出售北京远洋未来广场
5月29日晚间，远洋服务在港交所公告，远洋集团全资子公司远洋集团中国将以3.59亿元人民币出售远洋未来广场（北京），估计远洋集团将就该交易确认税前净收益约3.16亿元人民币，拟将出售所得款用于补充营运资金。
碧桂园组织架构调整，设两大产业集团以及两大业务板块
5月31日，碧桂园发内部文件，对公司组织架构作出调整。为更好地保障集团“一体两翼”发展战略，将强地产属性的组织架构迭代升级为适配多元业务协调发展的新架构，碧桂园拟调整碧桂园控股集团组织架构，控股集团下设地产集团、科技建筑集团两大产业集团以及新业务事业部、创新投资事业部两大业务板块。据悉，碧桂园地产集团聚焦房地产开发及代管代建业务，总部设置6个职能部门2个事业部：投资策划部、品牌营销部、运营管理部、招采管理部、财务资金部、人力行政部、海外及特区事业部、代管代建事业部。人事方面，莫斌任碧桂园控股集团总裁、科技建筑集团董事长；程光煜任碧桂园控股集团常务副总裁、碧桂园地产集团CEO；丁杰任碧桂园控股集团副总裁、科技建筑集团总裁。
退市房企名单再扩容，*ST嘉凯已停牌
*ST嘉凯公告，截至2023年5月31日，公司股票收盘价格为0.49元/股。公司股票收盘价已连续二十个交易日低于1元，已触及《深圳证券交易所股票上市规则》的交易类强制退市规定。根据相关规定，公司股票自2023年6月1日开市起停牌，公司股票交易存在被终止上市的风险。
*ST泛海确定预重整临时管理人，回应称“预重整工作将实质性全面展开”
5月29日*ST泛海发布公告称，收到北京市一中院出具的（2023）京01破申391号《公告》，经债权人推荐，北京市一中院依照相关规定，指定北京市中伦律师事务所担任公司预重整期间的临时管理人。如北京市一中院裁定受理重整申请，债务人或者管理人一般将以预重整期间形成的方案为依据拟定重整计划草案，向人民法院和债权人会议提交讨论和表决。泛海控股方面对此表示，此次法院指定预重整临时管理人，是泛海预重整程序中的重要一环，标志着泛海的预重整工作将实质性全面展开。
上海楼市分化，青浦区现“一折首付”楼盘
前有黄牛和“一日夫妻”疯抢上海豪宅，后有青浦区“安联虹悦”楼盘“一折首付”售楼，上海楼市分化严重。据了解，只要10%首付的“安联虹悦”新房项目位于上海青浦，目前销售均价为45816元/平方米，每套总价约450万元。一名负责该项目的中介人士介绍，最长12个月，但是只针对置换客户，不置换的话是分期6个月付清。购买该房源需先缴纳2万元定金，一周内签约并付清首付的10%，剩下的首付部分可在半年内或一年内付完。不过，中介人士还表示，因为该项目给出的首付周期太长，还被房管局约谈，开发商这边也不敢直接把周期放很长了。
土拍动态天津6宗住宅用地，总成交金额113亿元
5月29日，天津6宗宅地完成出让。据中指研究院数据显示，6宗地涉及东丽区4宗、河西区1宗、河东区1宗，总起价96.45亿元，总占地面积32.254万㎡，总建筑面积65.52万㎡。最终以5宗溢价、1宗底价收官，揽金112.8亿，成交楼面均价17215元/㎡，平均溢价率16.94%。中交总价42.5亿包揽津东丽海（挂）2023-004、005、006号三宗地块，金茂59.1亿摘得河西体院地块，龙湖9.02亿摘得河东大直沽地块。
苏州2宗地成交金额15.98亿元
5月29日，苏州二批次集中供地完成出让。据中指研究院数据显示，此次共挂牌9宗涉宅地，涉及姑苏区3宗、工业园区3宗、相城区1宗、吴江区2宗。总出让面积27.8万㎡，总建筑面积46.51万㎡，总起价89.6亿。相比于上一批次，本次供地宗数减少2宗，减幅18.2%；出让面积减少11.46万㎡，减幅29.2%；总起价低了40.7亿，减幅31.2%。最终仅吴江区两宗宅地成交，其余地块均显示因系统故障中止出让。
北京出让4宗地收金95亿元，45家房企抢夺北京顺义地块
北京于6月1日挂牌出让4宗地块，土地总面积约13.53万平方米，总建面约28.37万平方米，总起始价86.45亿元，最终总成交金额95.17亿元。其中，顺义新城19-69、顺义新城6001、及经开台湖0032三宗地块争抢激烈，分别吸引了45家、36家、10家参拍企业报名，3宗地块竞拍价均达到触顶熔断，最终分别由福建雄旺、中能建和招商蛇口通过摇号获得。
人事动态万科董事会换届，深铁、万科平分席位
第十九届董事会三年任期将满之际，万科将进行新一轮董事会换届。2023年5月29日晚间，万科发布公告表示，董事会决议提名胡国斌、黄力平、雷江松、辛杰、郁亮和祝九胜为第二十届董事会的非独立董事候选人。与上一届相比，万科新一届董事会将维持现有的权力格局：深铁3席、万科加上一名职工董事也同为3席，来自深圳国资系统的1席，还有4个独立董事席位。在人选上，深铁、万科和国资系统的并无太多变化。考虑到王海武目前仍担任万科职工董事一职，因而除却独立董事以外的席位，万科新一届董事会成员料将与第十九届保持相同。
李从瑞辞任主席兼执行董事，张增根接任
就任中国金茂主席仅1月有余的李从瑞宣布辞职。5月31日，中国金茂发布公告称，因工作调整，李从瑞辞任中国金茂公司主席、执行董事、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席。此外，李从瑞将不再担任在中国金茂任何附属公司的职务。公告显示，张增根被董事会委任为中国金茂主席，以及中国金茂执行董事、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席。
政策趋势深房中协：禁止参与或协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为
5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。深圳市房地产中介协会表示，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
南京再度放宽落户条件，降低外地户籍在南京购房门槛
南京市公安局网站近期发布的《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见显示，正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生即可落户。另外，满足研究生及以上学历、45周岁以下本科学历毕业生；正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；或具有中级及以上专业技术资格人员；具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员，也可在南京落户。由于南京户籍居民名下无自住房即可购房，因此落户门槛的降低，意味着外地人在南京购房难度进一步降低。
行业数据百强房企前5月卖了近3万亿元，销售额超千亿元的房企达到7家
据中指研究院数据，2023年1-5月，TOP100房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点；其中销售额超千亿元的房企达到7家，较去年同期增加4家。头部房企的业绩占比进一步扩大。今年前5月，TOP10房企合计销售额达1.28万亿元，约占百强房企销售总额的43%。从5月单月的销售业绩来看，排在前三位的分别是：保利发展为400亿元、万科为325亿元、华润置地为315亿元。从前5月总销售业绩来看，保利、万科和中海分别以1956亿元、1659亿元、1468亿元居前三位，华润置地以1435.3亿元超越碧桂园跃居第四位，碧桂园以1399亿元排在第五位。
南京5月新房成交量环比下降10%，同比下降15%
根据5月份的各项成交数据来看，南京楼市依然面临压力。据南京网上房地产公布的数据显示，截至5月31日，全市5月商品房成交量4790套，环比下降10.47%，同比下降14.74%。二手房方面，我爱我家南京研究院的成交走势判断，5月南京二手房单周成交量在2300套左右，预计全市二手房当月成交量在9200套左右。按此数据来看，5月南京二手房成交量环比降幅约在18.7%，和今年3月单月1.3万套相比，呈现出近4000套的差距。但相较去年同期，则有超过50%的涨幅。不论新房还是二手房，南京楼市在经历了今年3月份的一轮交易量冲高之后，在4、5月份都呈现出回落趋势。
5月楼市：威海、淄博等旅游城市找房热度上涨
据58安居客研究院统计数据显示，2023年5月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比微跌0.2%。一线城市新房找房热度环比下跌4.7%，二线、三四线城市新房找房热度环比上涨，其中二线城市环比上涨0.4%，三四线城市环比上涨1.6%。以烧烤出圈的热门城市淄博楼市热度升温，5月期间淄博找房热度环比上涨15.8%。此外，威海新房找房热度环比上涨23.2%，大连、南通、惠州、蚌埠等城市找房热度环比上涨幅度均在6%水平之上。（本文首发于钛媒体PP，作者|章橙）